Darf man im Gartenhaus wohnen?
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Die kurze Antwort: In der Regel nicht. Sobald in einem Gebäude dauerhaft gewohnt wird, gelten dieselben baurechtlichen Anforderungen wie für jedes andere Wohnhaus – unabhängig davon, wie groß das Gebäude ist oder wie es aussieht.
Die längere Antwort ist interessanter, weil sie erklärt, wo genau die Grenze verläuft. Und die verläuft nicht bei der Quadratmeterzahl, sondern bei der Nutzung.
Der entscheidende Begriff: Aufenthaltsraum
Im Baurecht zählt nicht, wie ein Gebäude aussieht, sondern wofür es genutzt wird.
Die Landesbauordnungen stufen ein Gartenhaus grundsätzlich als Gebäude ohne Aufenthaltsräume ein – also ohne Räume, in denen sich Menschen nicht nur vorübergehend aufhalten. Kein WC, keine Feuerstätte, keine Kochgelegenheit. Ein Ort für Geräte, Möbel und Werkzeug.
Sobald daraus ein Raum wird, in dem man sich dauerhaft aufhält, ändert sich die Einstufung. Und damit ändert sich das gesamte Genehmigungsverfahren.
Als Merkmale, die ein Gartenhaus baurechtlich zum Wohngebäude machen, gelten unter anderem:
eine dauerhafte Schlafmöglichkeit
eine fest installierte Heizung
Sanitäranlagen mit Wasser- und Abwasseranschluss
eine Küchenzeile mit Kochmöglichkeit
eine Feuerstätte, etwa ein Kaminofen
Entscheidend ist die Frage, ob das Gebäude als ständiger Lebensmittelpunkt dienen kann. Wer gelegentlich im Sommer draußen übernachtet, bewegt sich in der Regel im unproblematischen Bereich. Wer dort meldet, arbeitet, kocht und heizt, nicht mehr.
Verfahrensfrei heißt nicht genehmigt
Hier entsteht das häufigste Missverständnis.
Viele Landesbauordnungen erlauben kleine Gebäude ohne Bauantrag – man spricht von verfahrensfreien Vorhaben. Die Grenzen unterscheiden sich je nach Bundesland deutlich und werden meist in Kubikmetern Brutto-Rauminhalt angegeben. In Nordrhein-Westfalen liegt die Grenze im Innenbereich beispielsweise bei 75 m³, in anderen Ländern deutlich darunter.
Diese Freistellung gilt jedoch ausdrücklich nur für Gebäude ohne Aufenthaltsraum.
Ein Gartenhaus, das verfahrensfrei errichtet wurde, wird durch Bewohnen nicht nachträglich legal. Es wird zu einem ungenehmigten Wohngebäude. Wer die Nutzung später ändert, muss die Genehmigung nachträglich beantragen – und ob sie erteilt wird, entscheidet der Bebauungsplan, nicht der Wunsch des Eigentümers.
Innenbereich und Außenbereich
Ein zweiter Punkt, der oft übersehen wird: Die Verfahrensfreiheit gilt in vielen Bundesländern nur im sogenannten Innenbereich, also innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils.
Liegt das Grundstück im Außenbereich – Felder, Wiesen, Waldrand – ist in der Regel unabhängig von der Größe ein Bauantrag nötig. Und im Außenbereich ist Wohnnutzung nur in eng begrenzten Ausnahmefällen zulässig.
Sonderfall Kleingarten
Für Kleingartenanlagen gilt nicht die Landesbauordnung, sondern das Bundeskleingartengesetz. Die Regeln sind bundesweit einheitlich und in diesem Punkt eindeutig:
Gartenlauben bis 24 m² Grundfläche einschließlich überdachter Terrasse sind zulässig
Pro Parzelle ist nur eine Laube erlaubt
Dauerhaftes Wohnen ist ausgeschlossen
Gelegentliches Übernachten am Wochenende ist in den meisten Kolonien möglich und gilt rechtlich noch nicht als Wohnen. Der Dauerwohnsitz ist es sehr wohl – auch dann, wenn die Laube technisch bewohnbar ausgestattet ist.
Was passiert bei einem Verstoß
Ein Gebäude ohne erforderliche Genehmigung gilt als Schwarzbau und ist eine Ordnungswidrigkeit. Die Landesbauordnungen sehen Bußgelder von bis zu 50.000 Euro vor.
Die Bauaufsichtsbehörde kann außerdem die Nutzung untersagen und im äußersten Fall den Rückbau anordnen. Das gilt auch Jahre später und selbst dann, wenn das Gebäude ursprünglich verfahrensfrei errichtet wurde – etwa weil Abstandsflächen oder Vorgaben des Bebauungsplans nicht eingehalten wurden.
Was ein bewohnbares Gebäude erfüllen muss
Wenn Sie dauerhaft auf Ihrem Grundstück wohnen möchten, brauchen Sie kein größeres Gartenhaus. Sie brauchen ein Gebäude, das von Anfang an als Wohngebäude geplant, gebaut und genehmigt ist.
Dazu gehören unter anderem:
Wärmeschutz nach Gebäudeenergiegesetz (GEG)
Brandschutz nach Landesbauordnung
fachgerechte Anschlüsse für Wasser, Abwasser und Strom
ausreichende Raumhöhe, Belichtung und Belüftung
Einhaltung der Abstandsflächen, in der Regel drei Meter zur Grundstücksgrenze
Ein Gartenhaus aus dem Baumarkt erfüllt davon nichts. Nachrüsten ist in fast allen Fällen teurer, als von vornherein richtig zu bauen – und ändert nichts daran, dass die Nutzung genehmigt werden muss.
Der praktische Weg
Bebauungsplan prüfen. Er entscheidet, ob auf Ihrem Grundstück gewohnt werden darf und wie viel Fläche bebaut werden kann.
Bauvoranfrage stellen. Kostet wenig, schafft Klarheit, und Sie erfahren vor der Planung, ob Ihr Vorhaben genehmigungsfähig ist.
Erst danach ein Gebäude auswählen.
Wer die Reihenfolge umdreht, hat im schlechtesten Fall ein Haus, das nicht stehen bleiben darf.
Häufige Fragen
Darf man im Gartenhaus übernachten? Gelegentliches Übernachten gilt rechtlich nicht als Wohnen und ist in der Regel unproblematisch. Die Grenze verläuft dort, wo aus dem Aufenthalt ein dauerhafter Lebensmittelpunkt wird.
Darf man in einer Gartenlaube im Kleingarten wohnen? Nein. Das Bundeskleingartengesetz schließt dauerhaftes Wohnen aus, unabhängig von der Ausstattung der Laube.
Ab welcher Größe braucht ein Gartenhaus eine Baugenehmigung? Das hängt vom Bundesland ab und wird meist in Kubikmetern Brutto-Rauminhalt gemessen. Entscheidender als die Größe ist aber die Nutzung: Sobald ein Aufenthaltsraum entsteht, ist unabhängig von der Größe eine Genehmigung nötig.
Kann ich mein Gartenhaus nachträglich zum Wohnhaus umwidmen? Nur mit Genehmigung, und nur wenn der Bebauungsplan Wohnnutzung zulässt und das Gebäude die baulichen Anforderungen erfüllt. In der Praxis scheitert es meist am Wärmeschutz und an den Anschlüssen.
Was kostet die Baugenehmigung? Die Gebühren unterscheiden sich je nach Gemeinde. Üblich ist ein Satz von etwa einem halben Prozent des Rohbauwerts, manche Gemeinden verlangen einen festen niedrigen dreistelligen Betrag.
Ein Haus, in dem man wohnen darf
Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Regelungen unterscheiden sich je nach Bundesland und Gemeinde. Verbindliche Auskunft gibt Ihr zuständiges Bauamt.
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